2024年，供求结构将继续演变，市场是继续下探还是持续筑底，还有待观察。
自2020年以来，瑞联平台价值研究院连续对楼市政策加以跟踪，产出年度政策分析报告，关注各项楼市政策细节动向。今年我们仍对2023年度政策加以整体回顾，但深刻感受到，“悟已往之不谏，知来者之可追”，把握长周期发展趋势方是正途。因而我们提出，面对未来行业发展，应当“以终为始”。
以终为始，以明确最终的目标和愿景为起点，去制定计划、行动方案和策略，然后朝着目标一步步前进。2023年，房地产新发展模式以及未来我国住宅双轨制的格局与目标更加明确，也将是未来我国房地产市场发展分水岭的一年。
2023年的楼市，仍在调整跌宕中度过。如果要给这一年的楼市选一个关键词，那我们仍然选择【风险】。
10月31日中央金融工作会议顺利召开，本次会议是继2017年全国金融工作召开后时隔六年后再次举行的全国性金融工作会议，并被升级为中央金融工作会议。作为中国金融系统最高规格的会议，全国金融工作会议从1997年起每隔5年就会召开一次，每次会议均对我国下一步重大金融改革方向和监管政策作出研判和“定调”。本次会议首次针对房地产行业作出大段工作指引，备受业界瞩目，防范与化解地产领域金融风险仍被放在重要位置。
地产领域的风险出清还需要一个过程，在进一步的市场压力下，或许还将延续到2024年。但整体来看，“慢撒气”策略下，有望保证行业整体的稳着陆。
适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，这一论述无疑为楼市打下一剂强心针，也为后续各地，尤其是一线核心城市进一步优化地方楼市政策创造空间。
2023年在“房地产市场供求关系发生重大变化”的背景下，行业政策环境已接近2014年最宽松的时期，但受到居民收入与就业预期、购房需求动力不足、房企风险出清延续、保交楼等综合影响，市场仍在底部徘徊。
瑞联平台价值研究院对2023年典型城市发布楼市调控政策的数量进行了统计，全年发布超过840次，频次远超往年，尤其是7月以后，以需求端信贷、公积金政策的放松为主。
多家研究机构也表示，从2022年以来楼市限制政策不断松绑，本轮楼市政策环境已经接近历史最宽松水平。但是，从市场反馈来看，受限于居民预期转弱、需求收缩等压力，销售依旧承压，高频次的政策调控所带来的市场刺激，呈现边际效应递减。
2023年10月26日，经济观察网发表“中国将推动新一轮‘房改’”独家报道。据悉，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文）已由国务院于9月1日正式印发，并在近期传达至各城市人民政府、各部委直属机构。“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。保障性住房地位提升空前，与市场的定位关系明确，被多地官员称为“新房改方案”。
■ 福利住房阶段：从新中国成立到改革开放前，我国处于计划经济体制时期，实行城镇住房实物分配、低租金使用的福利性住房制度。
政府主导阶段：以经济适用房、廉租房为核心。在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23 号）中提出了“高收入群体通过购买市场价商品房，经济适用房、廉租房则是提供给中、低收入群体”的制度设想。
租售并举市场化阶段：以公租房、共有产权房为核心。2008 年，开始大规模推进城镇保障性安居工程建设，包括廉租房、公租房、经济适用住房、限价商品住房和棚改安置住房，公租房逐渐成为了保障性住房体系的核心，共有产权房开始取代经济适用房。
市场+保障双轨制：保租房为核心。2021年国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中，第一次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，明确包含了公租房、保障性租赁住房和共有产权房三种类型；14号文指出在大城市加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，解决工薪收入群体住房困难，未来我国住房供应体系有望发生显著变化，“市场+保障”双轨制将逐渐形成。
伴随我国城镇化进程进入下半段，城镇化增速逐步放缓，但整体发展仍有较大空间，我们认为这其中便孕育着房地产新发展阶段的机遇。其一便是进一步的城乡融合发展和农村人口市民化的推进，其二便是现有城市空间与服务功能的持续性改善提升。而这两者都离不开深入社区维度，提供更加高质量、需求导向的服务与治理。
在城乡融合发展领域，2023年1月28日发改委等18部门联合发布了《关于推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化实现高质量发展的指导意见》，明确提出要分类引导大型安置区融入新型城镇化、加快搬迁人口市民化进程、全面提升安置区生产生活便利性以及建设治理现代化安置社区等，其中明确指出要提高社区服务能力，创新社区治理模式。
在城市安居方面，2023年1月份的住房和城乡建设重点工作推进会上提出，安居乐业是人民幸福最重要的表现形式，安居是人民群众幸福的基点，要牢牢抓住安居这个基点，让老百姓住上更好的房子，再从好房子到好小区、好社区、好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好，为人民群众创造高品质的生活空间。
思考如何提供更高质量的社区服务、创造更宜居的生活空间、满足人们对美好生活的追求，应当成为行业从业者关注的重要问题。
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